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温哥华楼花市场热情消减 买家购买大大减少

  近两年,大温公寓市场异常火热,楼花市场更是如此。地产服务公司MLA Canada的年中报告指出,今年上半年共有7753个新公寓单位推出预售,售出率高达74%。然而,近段时间,楼花市场开始出现放缓的迹象,无论是投资者、首次买家还是大屋换小屋人士,对楼花市场的热情都开始减退。

  楼花是一个比较特殊的市场。和购买公寓相比,购买楼花所需要的前期资金少,对于有特殊需求的购房者来说,比如投资者、目前有固定住所想换小屋或是资金不充足的首次买家来说,楼花都是一个很好的选择。一些楼花转售利润高达30%到60%,很多新的公寓项目一经推出就迅速售罄,新项目的价格也是也来越高。

  但随着贷款政策收紧以及各种地产税收政策的推行,市场可能会出现调整。

  Urban Analytics是一家从事房地产市场调研的咨询公司,他们收集新公寓数据供开发商使用,公司执行长Michael Ferreira表示,楼花市场面临着调整,或是价格下降,或是销售放缓。

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  首先对于在高价社区拥有独立屋、想从大屋换小屋的人士来说,需求已经没有那么迫切。目前独立屋的价格呈下跌趋势,尤其是高档社区。

  应用SnapStats Publishing Company发布的房价中位数独立数据,地产经纪Ian Watt发现,温西独立屋价格在一年内下降了26%,从380万元降至280万元。西温的价格也从2017年12月的360万元下跌至今年7月的250万元,跌幅超过30%(110万元)。

  手中持有的独立屋价格不确定,会让这些屋主推迟出售独立屋买楼花的计划,可能要在未来2到3年才会购买楼花。

  其次,对于首次购买者来说,本来是因为楼花价格相对可负担而购买,但随着楼花价格越来越高,很多首次购买者已经无力购买楼花,或是只能购买相对偏远地区的楼花。

  加上现在大温地产市场形势不明朗,大温地产局(REBGV)的数据显示,2018年7月大温地区的房屋销量降至了2000年来的最低点,公寓房价也自2017年1月以来首次出现下降,一些首次买家开始变得对价格敏感,持观望状态,希望房价会进一步下跌。而且,买家开始关注开发商的声誉和产品质量,Ferreira说,现在买家都会留意开发商是谁,这也对购买决定产生影响。

  另外,外国买家对楼花的热情也降低了。卑诗省府2016年7月开始推出海外买家税,让大温楼花有所冷却,但楼花市场比较特殊,并不会马上受新税影响。

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  只有当公寓建成、交易完成时,购买楼花的海外买家才会被征税,一些投资者认为,在公寓建成的几年时间里,楼花价格已经大大飞涨,而在公寓建成前,转售价格又不会被记录到地产局的销售系统中,只要公寓保持上涨趋势,在新楼完工前将楼花转售,就有可能赚上丰厚的利润。

  如果在今年以前,事实也确实如此,公寓市场非常火热。但现在,一方面公寓市场受到政策影响,价格并没有投资者想象中的那样大幅攀升,同期完工公寓增多进一步增加了价格压力;另一方面,海外买家还必须在完工时多支付20%的海外买家税,很多买家急着赶在项目完工前以原价出售公寓,但算上经纪费、转让费等费用,一些海外买家其实已经开始“赔本”出售。

  Ferreira表示,如果市场持续平稳,2018年第三季度的未出售楼花数量将超过售出楼花数量,成为自2015年以来的第一次。这意味着,新公寓项目发售后,和以前几周内售出率高达70%到80%相比,新发售公寓单位在几个月内的市场吸收率只有40%到50%,甚至需要更长时间来销售剩下的单位。

  从历史情况来看,通常正常的楼花销售阶段是,在公寓项目发售后的6到9个月销售50%-65%的楼花单位,在发售后的1年到2年销售出所有的楼花单位。

  MLA数据显示,今年第一季度楼花售出率达79%,第二季度则下降至67%,根据Urban Analytics的数据,去年同期的售出率高达87%。

来源:加西周末

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