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加拿大房市:温哥华涨停、多伦多活跃、蒙特利尔火爆,工商物业短缺

  《经济学人》杂志(The Economist)最新公布的全球房价指数显示,加拿大的房地产价值高估,在全球排第三名。加拿大的房价比应该的水平高了56%,仅次于新西兰和澳大利亚。

  而在全球的22个主要城市,温哥华是加拿大城市的唯一代表。按当地收入水平作比较,温哥华的房产被认为高估了65%!目前,大温领涨的火热市场已成为过去。三大城市中,目前多伦多市场活跃,蒙特利尔市场火爆。

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  加拿大地产商会(CREA)最新报告显示,加拿大全国楼房销量较7月增长1.9%,已连续两个月上升,但处于2013年至去年底的水平之下。公寓放盘价格增幅最大,按年同比上升10.1%,单户式房屋则录得最大跌幅至1.5%。

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加拿大地产商会公布,7月份全国楼房销售较6月份上升1.9%,价格则涨1%。资料图片

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2007至今年初加拿大的房屋销售图表

 

温哥华拖了后腿

  大多伦多地区处于领导地位,超过一半地区的楼市汇报7月份销售活动比6月多。在实际活动(非季节性调整)按年下调1.3%,反映在卑诗省则是主要都会中心大温地区销售放缓,将大多伦多地区楼市活跃情况给予冲销。

  加拿大地产商会总裁瑟高(Barb Sukkau)称,虽然今年实行新的压力测试,令申请按揭人士加重压力,但多伦多及邻近地区的影响渐渐减弱,只在局部地点、房屋类型及价钱,会对买家造成压力。

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温哥华已经失去房地产市场领头羊地位。网上图片

 

新放盘量大多升大温减少

  该会首席经济分析师甘宁 (Gregory Klump) 表示,近几个月全国房屋销售活动明显改善,各区域房屋销售及价格趋势有显著差别。无论是利息上升还是申请按揭时的压力测试,显示出首次置业者及计划换购大单位人士,在下半年购房仍感到困难。

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加拿大全国楼房销售于7月增加1.9%

  新放盘出售的楼房7月增长1.2%,但比过去8年大部分同比水平为低,特别是卡加利、爱民顿及大温地区,新放盘单位减少幅度超过其他本地市场的一半,抵销大多伦多地区供应量的上升。

  由于销售增加及新放盘的数量下降,全国销售量对新放盘量的比率进一步收紧,至7月为55.9%。这个数字显示,市场平衡指标维持长期平均值53.4%属于短期性质。

  比较当前销售量对新放盘比率与其长期平均数,约有三分二的本地市场在7月处于平衡市场区域。楼房存量是另一衡量供求的重要指标,至7月为止,全国有5.3个月存量,对比6月是5.4个月,更接近长期平均的5.2个月。

  公寓单位放盘在7月价格增幅最大,按年同比升10.1%,其次是城市屋上升4.7%;而单层和两层的独立房屋,按年价格则分别下调0.7%和1.5%。在金马蹄地区的楼市,只有贵湖地区年涨幅4.1%,奥克维尔-米顿属微升0.1%,大多伦多地区按年下降0.6%。

 

大温海外买家仅占1%

  根据卑诗省财政厅7月底公布的最新数据,今年头几个月,购买低陆平原房地产的海外买家减少到只占1%。有人形容,海外买家在低陆平原新楼盘交易中几乎消失。

  数据显示,今年上半年,大温和菲沙河谷地区的所有房地产交易中,只有1%涉及外国公民,较去年同期的3%为低。

  今年头6个月里,本拿比、高贵林和列治文是海外买家购买房产的首选。其中本拿比,有3%房地产交易涉及海外买家,高贵林及列治文,各有2%交易涉及海外买家。唯一看到外国公民购买比例增加的城市是北温,在2018年首半年,外国买家涉及1%的房产交易。

 

中国买家的钱难进来了

  卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,最近大温地产市场,外国买家的确有减少,特别是豪宅市场。他认为除因为政府将海外买家税调高至20%、推出房屋空置税以及300万元以上屋主要征收“学校税”(schooltax)外,最重要是中国方面收紧了外汇,资金流出海外增加了难度,导致中国买家减少。

  谭清华称,外国买家减少,受影响的主要是200万元以上的豪宅市场,对以本地用家为主的中下价市场影响不是太大。不过,由于银行加大了“压力测试”的力度,不少买家向银行借的钱也少了,令市场交投缓慢了。他指尽管成交宗数是有所减少,但大部分业主仍是有实力,不愿割价,最多是保留着物业,待价而沽。

  谭清华表示,一般物业的价格变动不大,只是楼花则有些变化。他指以往楼花一推出,买家都要排队抢购,现时已没有这种情况,由于发展商需卖出楼花,令银行“放水”,于是出动“奖金”(bonus)或装修津贴来吸引顾客,不过,表面上价格仍没有改变。

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中国资金流入加拿大收到了限制

 

购农地外国人上半年降至零

  此外,那些担心外国人购买农地的人应该可以放心,因为在低陆平原,购买农地的外国人,已从2017年上半年的14%下降到今年上半年的零。

  大温受访者仍认为,海外买家是造成大温房地产危机的主要原因。虽然海外买家涉及本地房地产的数目减少,但大温地产局的数字显示,房价未有因此出现大变化。

  以截至6月底的销售数字为例,大温住宅物业的综合基准价格为1,093,600元,比去年同期高出10%,而截至7月底的统计数据显示,房屋价格已趋于持平,现时基准价格比一个月前只低了6,100元。

 

绿党呼吁禁外国买家购房

  新西兰国会8月15日表决通过新法,禁止非定居的外国人购现楼。卑诗省会不会也学这一招?

  卑诗财政厅长及副省长詹嘉路( Carole James)曾多次表示卑诗新民主党(NDP)省府将采取措施,打击楼市投机及炒买炒卖行为。《星岛日报》记者今年初向卑诗财政厅发出电邮,询问省府是否有意考虑限制或禁止外国人购买本省物业,财政厅长回覆本报,明确否定这种可能,亦即不禁止外国人购本省的物业。

  但卑诗绿党一直在呼吁禁外国买家买房。卑诗绿党党领韦弗(Andrew Weaver)正要求省政府仿效新西兰政府的做法,立法限制外国人在卑诗购买住宅,以缓解该省房价难以负担问题。

  不少评论认为,海外买家也是推高卑诗省楼价的主要原因。韦弗指出,卑诗省新民主党(NDP)政府正致力于解决住房问题,但他认为应该更严肃处理楼房危机。他强调目前正是采取实质行动的时候,有必要立法禁止外国人在本地买楼。

  韦弗又指出,除了新西兰以外,澳洲政府也早于2011年起禁止海外的买家购买现楼物业。

  他表示,卑诗省住房问题并不在于炒卖活动,而是全球有70亿人,而卑诗省只有400多万人;一些外国人为了个人财产寻找庇护所时,卑诗的地产和土地往往成为他们选择的目标。他说,事实上,目前有大量离岸资金不断涌入大温区的房地产市场,令到本地居民在经济上难以购买一个安乐窝。

  不过,卑诗西门菲沙大学(SFU)助理教授戈登(JoshGordon)却认为,立法禁海外买家并无助于阻遏外资流入本省地产市场,因为很多相关资金来自已经取得永久居留权,甚至是已经入籍的投资者。

 

新热点!蒙特利尔房市创8年新高

  蒙特利尔房产炙手可热,继温哥华与多伦多后,已成为本国第三大房屋买卖竞价市场。

  由于房屋库存量低、魁省经济表现强劲,以及外国买家涌入,导致大蒙特利尔区的房价7年来首次高于全国平均水平。

  据CTV报道,大蒙特利尔地区房地产局(Greater MontrealReal Estate Board)报告显示,7月份房屋销售连续第41个月增加,达到8年来新高。与去年同期相比,单户住宅价格中位数上涨6%至336,250元,但仍远低于大多伦多区的7月平均房价782,129元。

  蒙特利尔较热门的地盘常被多名买家竞价抢标,因此常以高于订价售出。该现象以蒙特利尔西岛(WestIsland)地区尤为显著。据皇家地产公司(Royal LePage)报告显示,这里有四分一的房屋在今年第二季度,以高于订价售出。

 

低于百万元房屋竞标战开打

  据皇家地产公司魁省高级总监盛皮耶(Dominic St-Pierre)表示,蒙特利尔西岛区卖家,约可额外获利15,000元或获得原价3.5%的利润。“需求依然强劲,库存仍在下降,而且可能会继续减少6至9个月,然后才会稳定下来。”

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蒙特利尔的街景充满欧洲风情

 

蒙特利尔的独立屋价格比温哥华低很多

  虽然蒙特利尔房地产市场表现强劲,但与多伦多和温哥华相比,竞标程度仍有未及,大多和大温区房市全盛时期,多以超过订价10万元的价格售出。

  大多数在魁省蒙特利尔地区买房子的外国人,过去多年来一直是来自欧洲和北非的法语国家以及美国,但是越来越多的中国人加入了他们的行列。蒙特利尔楼市成交量上月按年上涨1%,创出8年来新高纪录。

  加拿大国际广播电台(RCI)记者采访两位蒙特利尔房地产经纪,其中一位是华人,今年只有24岁的路易。他刚刚陪几个客户看完房子。他说,他们感兴趣的是房子附近有没有好学校,最吸引主要是这里的生活质量。他们选择蒙特利尔,一方面是因为这是一个有两种语言的城市,另一因素是房价。

  安格物业蒙特利尔的老板Patrice Groleau说,华人客户是一个少数会挑选经纪人族裔的群体,他们只愿意跟同胞打交道,而且最好是还有家人在国内的经纪人。

  记者在报道中举出一组来自胡润报告的统计数字,中国富人当中,64%想移民,66%想在国外买房子,83%希望子女在国外受教育。这对Groleau和路易等人来说,意味着中国客户的爆炸式增长。

 

蒙特利尔市中心公寓炙手可热

  蒙特利尔市中心的公寓最受华裔欢迎,路易说,他们的选择标准之一是靠近麦基尔大学或康考迪亚大学。

  Groleau说,和大温、大多区的华裔买主不同的是,在蒙特利尔买房子的中国人一般是会住下的。至于房地产泡沫,他认为蒙特利尔相对来说有更大的回旋余地。房地产过热时,联邦政府的干预政策首先在温哥华实施,然后是多伦多,接下来才轮到魁省。

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供不应求带动房价攀升

  蒙特利尔楼市成交量上月按年上涨1%,创出8年来新高。据大蒙特利尔房地产董事会主席康西诺(Mathieu Cousineau)称,当地楼市继年初表现强劲之后,目前销量仍在上升,只是幅度有所放缓。

  该房地产机构的资料显示,上月蒙特利尔地区共有3,201个住宅转手,当中公寓占了1,139间,达35%。

  上月份,各类住宅均录得明显的升幅,单户住宅中位屋价升至336,250元,升幅6%,共管公寓也涨至265,000元,升幅5%。

  《经济学人》杂志警告说,按他们的研究结果,澳大利亚、新西兰和加拿大的房价看起来正处于不可持续的状态!10年前,西班牙、爱尔兰和一些美国城市的房价和收入的比较也曾达到类似的高水平,结果出现了崩溃……

 

工商业建筑需求激增

  金融邮报的最新报道说,现在到温哥华买公寓已经过时了,由于电子商务兴起,亚马逊时代(Amazon era)到来,在温哥华和多伦多投资居住物业已经赚不到多少钱,现在更时兴投资仓库等工商类物业!

  根据房地产服务和投资公司CBRE Group的最新数据,在今年第一季度,加拿大10大工商业地产市场中,有8个供应紧缺,物业可供应量降到历史最低的3.9%。

  最新数据显示,对工商业建筑的旺盛需求,导致与去年同期相比,加拿大城市今年第一季度工商业建筑动工量猛增47.1%。而其中需求量最大的就是温哥华!

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  一年来,温哥华的工商物业平均租金竟然猛涨29%,不仅大大高于全球平均的3%的涨幅,而且成为全世界最火热的工商物业租赁市场!

  CBRE Vancouver的副主席兼销售经理Jason Kiselbach指出,长期以来人们一直关心居住物业,现在情况变了,工商物业尤其仓库及配送中心,成了热门话题和香饽饽。

  CBRE 的副主席Chris MacCauley对金融邮报表示,目前找该公司租赁仓库等建筑的客户排起了长队,需要至少400万平方尺的营业面积,但公司无法为他们找到这样的物业。

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  这其中的功臣就是温哥华的那些跨国公司及企业:亚马逊、IKEA 和BMW AG租用了最大面积的仓库及配送中心等物业,推动了工商物业租金的不断上涨。

  这些跨国公司的大型仓库或配送中心需要至少100,000平方英尺的租赁空间,由于需求旺盛,到今年6月,温哥华已经拥有5个如此超大规模、各种用途的工商业建筑。

  要知道这些工商物业的背后是大把大把的工作机会,如果商家租不到仓库或办公室,他们就会跑到别的地方去,意味着越来越多的工作流失。由于就业及工作职位对政府的重要性,政府很希望土地开发略微偏向于工商业用途。

  多伦多也是类似的情况,是北美工商物业供应最紧缺的城市之一,其可供量低至2.2%,主要原因在于多伦多优越的地理位置,身为加拿大金融和高科技中心,数据收集和处理中心,以及众多本国和外国公司所在地等等。

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  温哥华的情况还要比多伦多更严重,这个加拿大最大城市的腹地广阔,如果你在市中心找不到仓库,你可以到万锦,可以到密市,在一小时的车程范围内都是经济并且合理的。

  但温哥华不一样,如果要商家到45分钟车程以外的地方,他们就不乐意了,他们宁愿到卡尔加里去找仓库。

  UBC(University of British Columbia)的房地产经济学家Tom Davidof则表示,由于地理条件的限制,温哥华一直都存在如何在住宅物业与工商物业之间取得平衡的问题。

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  温哥华市府2015年的一份报告就发现,在2010至2015年间,工业用地不是增加了,而是净减了350公顷,这些土地反而被用于其它用途,主要是兴建新的住宅,特别是公寓楼……

  CBRE工商物业销售与租赁的执行副主席Kyle Hanna对金融邮报表示,大家不久就会看到,温哥华将成为全加拿大第一个拥有多层仓库的大城市,也许这也是温哥华解决工商物业不足的有效办法之一。

来源:生活领投

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