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“交割前看房”请勿走马观花 不要在房屋产权易名前动工

  Q:我决定购买一处房产并且刚刚提交了Offer,我希望尽快开始翻新这栋房子,可以在“交割前看房”(pre-visiting)时将建筑工人带去吗?

  A:“交割前看房”是指在最终交房前由房产经纪安排的最后一次买家对于房屋状况的检查。

  这个程序需事先在房屋买卖合约(Agreement of Purchase and Sale)中纳入了相关条款才可能进行,并且此过程仅开放给买家及其销售代表或经纪公司。如果买家希望邀请任何设计师、验房师、工人,甚至仅只朋友或家人参与,事先征得卖家允许较为妥当。

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  “交割前看房”属于购置房产过程中一项重要程序,请认真对待而不是走马观花。这是买家确认卖家已完成验房时所承诺的修补工作,并已遵循房产买卖合同中一切规定的最后机会。在此过程中,房产销售经纪需陪同前往,并在意识到任何问题时与卖方代表直接进行沟通。

  我很理解你渴望尽快动工修整房屋的想法,但必须等到房产易名后再动工。几年前安省地产议会(Real Estate Council of Ontario )曾收到不寻常的卖家举报称,有买家在交割前数星期,就已雇佣工人开始在已经腾空的房屋内施工。也就是说,买家在产权变更之前,就已经开始大举翻新房屋,买家认为“反正没人住,为什么不现在就开始!”也许有人将此视为一桩趣闻轶事,然而,假设房屋在施工中受损,或者动工过程中有任何人员受伤,完全不确定卖家的保险能否赔付。幸运的是,该房产最后顺利交割,不然很可能造成卖家对买家的诉讼。

  所以买家认为只要房屋内无人居住就可以开始动工的想法是错误的。

  房产销售经纪将会就交割前看房给你详细建议,提醒检查中的注意事项,其中包括确认卖家在移走个人物品、打扫清理后是否对房屋造成任何损伤;屋内系统和设施运作是否良好;卖家是否移走任何房产买卖合约中承诺留下的物件。

  如果卖家承诺在交房前进行一些维修工作,请记得仔细检查完成情况,并保存收据复印件、工作订单、以及卖家所雇供应商的保修证书。

 

改车库门颜色报价8.5万 法团能任意花这笔钱吗?

  问:我们的公寓委员会要改变车库门的颜色,工程报价8.5万元。他们能在未经业主同意下使用这笔钱吗?

  答:委员会可以在未通知或未得到业主批准的情况下,对物业公共元素进行“必要”的设施维修和更换。而改变车库门的颜色,不属于 “必要”的维修更换范畴。

  但是根据《共管物业法》第97条,在共用协议(Mutual Use Agreement)下,若大厦需要进行变更或改进工程,或者委员会认为该工程对个人使用的物业或法团资产的安全或安保是有必要的话,则不需要获得业主批准。还有,条款还允许法团在预估花费不超过1000元、或不超过本年共同花费预算的1%时,实施变更工程。那么,就要判断上述改车库门颜色是否属于变更或改进工程。

  否则,法团必须给业主发通知,解释将要动工的项目内容,说明预估费用以及计划如何支付这笔花销。必须在通知上明确提出,业主有权在收到通知后30天内申请召开业主会议,就拟议的工程进行表决。申请书必须由至少15%的业主签署。如果在30天内没有收到开会申请,或者业主没有投票反对所提议的工程,法团方可进行施工。

  问:在我们的年度业主大会上,一名业主可以提出动议解散业主委员会吗?

  答:不可以。根据《共管物业法》规定,在业主会议上,除例行程序之外,不得对任何事项进行表决,除非该事项明确披露在会议通知中。会议必须集中在日常事务上,除非会议召开时已说明要讨论特别话题。

  问:是不是所有共管物业委员会的成员,都需要在2017年年底之前参加新的培训课程?

  答:不需要。按规定,从被选定或指定为委员会成员之日起,该委员应在6个月内完成培训课程。

来源:作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

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