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20华人被骗900万!加国出新规管控集体按揭

  在房地产兴旺的今天,集体按揭是一种投资赚钱的方式,但风险很高。安省政府出台新规则,目的是保护投资者,降低损失。

  集体按揭(syndicated mortgage)指的是,借款人不向银行贷款,而是向多个私人贷款人筹集开发地产的资金。通常是开发商借贷低于物业价值的款项,物业售出后就连本带息归还。

  大多伦多地区有超过120名华人投资者曾经熟人介绍,投资集体按揭,结果资金后来被贷给一名有诈骗前科的地产商,总计损失近900万元。

  据CBC的调查报导,退休人士黄女士(Margaret Wong)就是其中一名投资者。她投资了4个集体按揭项目,合共20万元,所有投资金额已化为乌有。

 

安省出新规保护投资者

  为了保护投资者,安省强化对投资者保护的法规,从今年7月1日起,规定个人年投资最高限额为6万元,并对经纪人披露产品风险有更高要求。

  新规的第3条规定:经纪人在宣传和卖金融产品给消费者时,要公平、清晰、没有误导和虚假。其中包括用简单易懂的语言介绍产品;清楚说明风险、例外条款和产品限制;不能隐藏或阻挠重要信息和警告,重要信息和警告要突出显示。

  黄女士对新规的反应是:损失的钱不会那么多,但还是会损失6万元,因为政府保护投资者的力度不够。她表示,修改对抵押贷款经纪人、贷款人和管理人员的规范只是一个起点,政府需要加强对借款人的追究力度。

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集体按揭遇骗子 投资人血本无归

  安省金融服务委员会(以下简称FSCO)在其网站上提醒投资人:“安省金融服务委员会认为集体按揭属于高风险,不适合普通投资者。”

  黄女士几年前出席一个由教友及持牌按揭经理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座时,夏其骢宣称这是一个有12%利息的短期贷款项目。

  借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商 Black Bear Homes,其大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。

  据CBC聘请的反诈骗专家查看投资人和开发商签订的合同发现,按揭贷款是30万元,但物业价值只有7万元。

  Black Bear Homes的老板付瑞沙(Gary Fraser)曾在2008年因诈骗罪入狱30个月,涉案金额达200万元。

  黄女士在接受CBC采访时说,夏其骢没有把这些背景告知包括她在内的投资人。另一名投资了5万元的Kwanny Lam说,夏对他承诺,有百分百的保障,不用担心。

  据CBC调查,投资人的钱到账后,一天内以顾问费、经纪费、律师费、本金等方式被提走,剩余资金用来支付投资者利息。

  而且,Black Bear Homes用作抵押的物业在这批华裔投资人贷款前,已经用来做抵押获得了一笔建筑贷款。华裔投资人的集体按揭成了第二个抵押贷款,失去了优先索赔权。

  Black Bear Homes因为拖欠建筑贷款,被建筑贷款公司索赔,物业被拍卖。

  夏其骢作为集体按揭的经纪人,每笔集体按揭获利10%,作为“启动按揭、转介、管理及顾问的费用”。

  FSCO推出的“公平对待金融服务消费者指导”正处于公共咨询期。该咨询将在5月8日结束,任何感兴趣发表意见和提建议的民众可以查询以下电邮 :marketconduct@fsco.gov.on.ca。

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夏其骢按揭经纪牌照被注销

  这些华裔投资人收不到利息付款支票或者支票跳票后,才发现问题。部分投资人向安省金融监管机构FSCO投诉,之后约克警局对此展开调查。

  搜索FSCO的网站显示,夏其骢在2016年4月1日被注销(Revoke)牌照。

  按照程序,如果对FSCO的决定有异议,可以到金融服务法庭(Financial Services Tribunal)上诉。金融法庭的网站显示,夏其骢在2017年7月4日提出上诉,已经订好了今年4月4日至4月11日听证。夏在今年3月29日撤销了上诉。这意味着在目前的情况下,夏的按揭经纪执照被注销是最终决定,直到他再次上诉并能胜诉。

  FSCO发言人爱德华兹(Malon Edwards)向大纪元证实,夏其骢撤回了相关的听证请求,监督人员(Superintendent)可以直接撤销他的执照。

  夏其骢曾工作过的安省房贷公司NEXT Evolution的老板韦瑞(Nick Veri)告诉大纪元,夏其骢两年前辞职,因为他未能更新房贷经纪人的牌照。

  约克警局去年10月已经停止了对Black Bear集体按揭的调查。理由是这事件属于民事和省级法规范畴,不属于刑法范畴。警方调查员已经“提供材料”给FSCO,以帮助该机构做相关调查。

  夏其骢就此案给大纪元的回应是:“一切可以用法律和平解决的”。他希望一切能“水落石出”。

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投资者自我保护办法

  FSCO在其网站上提醒投资人,如果想涉足集体按揭的话,要关注以下几个方面。

  没人能保证高回报。虽然有些公司或个人会说“保证”高回报,但这么说是违反法律的。一般来说,回报率越高,投资风险越高。

  通常情况下,如果投资失利,银行是第一个拿到赔偿的,投资人排在第二位甚至更后。按赔偿顺序,第一贷款人被完全赔偿后,才会依序赔偿第二、第三贷款人,那时很可能没有剩余的钱来赔给投资人。

  集体按揭投资没有安省政府或任何其它投资者保护基金的保险,换句话说,就是没有办法保证你会收回你的钱。

  要了解抵押物业价值。和经纪人使用的地产评估师会面,确保评估师是按照当下地产状况做的评估,而不是设想项目完成后的价值。因为评估师给的是项目完工后的设想卖出价格,如果实际售价低于评估价,你也很可能收不回投资。

  确保经纪人披露全面信息。按照法规,按揭经纪人必须采取合理步骤,确保他们推荐的按揭贷款投资适合你的需求和情况。他们还必须告知你投资的重大风险,披露潜在的利益冲突,并提供借款人偿还抵押贷款的能力证据。

来源: CBC

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