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房屋交易纠纷:买方毁约反客为主,不降价就退定金

  Jasmin Sheba是一位家庭主妇,最近想将自己的房子卖掉,已经和一位买家谈妥。买家支付了1万的定金,她把家具都卖掉了,打算本周从房子里搬出去。

  但是,令她始料未及的是,买家竟然要求这个房子再便宜2万,否则买家就要拿回定金,甚至威胁说要告她。

  Sheba表示:“我有一个2岁的孩子,好不容易经历过卖房的这事那事,现在他说不买就不买,这绝不可能。”

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  在房地产世界里,经常听到买家需要注意这样那样的事情,但是随着房价下跌,卖房一方竟然也成为了弱势群体。如果买家突然毁约,定金到底退还是不退?

  Sheba没有透露买家的名字,担心透露买家的名字会影响这场交易的顺利进行。她认为在当下的环境中,买家在完成交易前再讨价还价会影响卖家的经济条件,并且打乱了卖家的搬家计划。“这种感觉就像是,我是乘客,他们是司机一样。

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Jasmin Sheba

  Sheba在北约克和Aurora长大。两年前,她家在士嘉宝以$326,000买下一套房子。但是,她不太喜欢这里。今年三月份,这个社区的房子已经卖到$550,000,她打算把房子卖掉。

  三月底,她给房子出的挂牌价是$499,900。四月初,一个买家出价$460,000。她觉得这个价格有点低,没有答应。但是随着房地产市场降价风潮到来,这个房子降价到$399,000也难以吸引买家了。

  三周后,她收到两个报价,她选了一个出价相对比较高的unconditional offer,价格是$420,000,约定8月25日是Closing Day。

  Sheba并没有另外买房子,所以这么快搬出去有点仓促。不过这家人打算先在旅馆里住,Sheba就把家里的家具差不多全部卖掉了。

  但是,就在上周,买家要求她降价,理由是停车位有点问题,应该是两个单独的停车位,而不是一个能够容纳两辆车的停车位。

  然而,Sheba表示,在签合同之前,对方已经拿到了关于停车位的信息,已经清楚地列出了停车位的情况。

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  多伦多律师Neal Roth表示,在无条件协议中,如果生意崩了,定金应该属于卖家。

  但是,这笔定金并不是自动给卖家的,双方都应该同意。如果卖家想要定金,而买家不同意,那么这笔定金将被冷冻在房地产中介信托中,大概持续几年的时间。

  如果没有协议,那么这笔定金的归属只能由法庭决定。在无条件协议中,法庭会倾向卖家,但是在大额定金中,如在那些非常火爆的竞价战中的定金,法官可以裁决这笔钱构成对买房的罚款。

  Roth表示:“所以问题就是这样:定金数额太大的时候,会成为罚款,而不是对卖方的补偿。这样就比较麻烦了。罚款大概是售价的10%至12%。如果是3%至4%,这就很难被定义为罚款。”

  而且,上法庭需要好几个月的时间,还需要再花钱。尽管卖家理应获得补偿,但是卖家也需要衡量这样做到底是不是实际。

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  一般来说,地产经纪觉得诉讼过程太耗时耗钱,所以会尽量促使双方达成协议,让房子赶紧回到市场上。在正常的市场条件下,这些案例让人很失望,不过相对很少见。

  经过一周的交涉,Sheba同意降价$5,000,因为筹集上法庭所需的花费意味着要再抵押房子。本周二,她表示希望周五能顺利完成交易。

  虽然问题差不多解决了,但是她觉得有很强的挫败感。

  安省房地产委员会的Kelvin Kucey表示,住宅销售的购买合同上一般不会有规定说清楚,一旦买家毁约,定金不退或者直接给卖家,因为这个合同建立在卖方和买方信任的基础上。大部分合同存在的问题就是没有考虑到可能出现的消极影响。“这不像婚姻,没有谈及双方谈崩之后怎么办。”

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Rudy Ionides

  无独有偶,本月初,一位名为Rudy Ionides的卖家就被坑了。在房子即将Closing的前一刻,买家发来律师信,不但要求再次减价5万,推迟交房日期,还要求屋主借他$50万。

  当时正在收拾东西准备搬家的Ionides瞬间懵了,没想到对方竟会提出这样无理的要求。在律师信中,买家是这样解释的,由于当事人需要更多的时间来办理贷款的事,而且其当事人也在卖房,他们的买家也提出了同样的要求。

  后来,Ionides坚称会拒绝买家的要求,并且要上法庭正确赔偿自己的损失。此外,买家毁约需赔偿卖家差额的案例也是有的。

  去年,一位温哥华的的买家以126万加元在素里购买一间房屋,并且交了6万元定金,然而由于当地楼市出现变化,买家后悔交接房屋,最终卖家实际的卖价比最初低将近36万,卖家将最初的买家上诉法庭,最后法庭判定买家需赔偿36万的差价。

来源:约克论坛

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